Khi chuẩn bị xây nhà, bước khiến các gia chủ “xoay như chong chóng” chính là giai đoạn nhận và duyệt báo giá từ các nhà thầu. Hiện nay trên thị trường, có hai hình thức phổ biến nhất là: Báo giá theo m2 (khoán trọn gói) và Báo giá chi tiết (theo khối lượng bóc tách bóc khối lượng – BOQ).
Rất nhiều người rơi vào cái bẫy “giá rẻ” trên mỗi mét vuông để rồi ngậm trái đắng khi chi phí phát sinh vô tội vạ lúc thi công. Vậy ưu – nhược điểm của từng loại là gì và bạn nên chọn loại báo giá nào để bảo vệ túi tiền của mình? Câu trả lời sẽ có ngay dưới đây.
1. Bản chất của hai hình thức báo giá xây dựng
Báo giá theo m2 là gì
Báo giá xây nhà theo m2 là hình thức nhà thầu tính tổng chi phí bằng cách lấy: Tổng diện tích xây dựng (m2) x Đơn giá cố định/m2.
Ví dụ: Nhà diện tích sàn 200m2, đơn giá xây trọn gói là 6.000.000 VNĐ/m2, vậy tổng chi phí dự kiến là 1,2 tỷ VNĐ.
Báo giá chi tiết (BOQ) là gì
Báo giá xây nhà trọn gói theo chi tiết là bảng dự toán bóc tách từng hạng mục nhỏ nhất dựa trên bản vẽ thiết kế kỹ thuật. Nó chi tiết đến từng viên gạch, bao cát, mét khối bê tông, loại thiết bị vệ sinh, tiền nhân công… cho từng phòng, từng tầng.
2. So sánh ưu nhược điểm của hai hình thức báo giá
| Tiêu chí | Báo giá theo m2 | Báo giá chi tiết (BOQ) |
|---|---|---|
| Độ chính xác | Tương đối (Dễ sai lệch nếu kiến trúc phức tạp) | Rất cao (Đúng đến 95% theo bản vẽ) |
| Thời gian lập | Siêu nhanh (Chỉ mất 5 – 10 phút là có con số) | Lâu (Mất 3 – 7 ngày để bóc tách khối lượng) |
| Yêu cầu đầu vào | Chỉ cần diện tích và số tầng cơ bản | Bắt buộc phải có bản vẽ thiết kế hoàn chỉnh |
| Nguy cơ phát sinh | Rất cao (Do mập mờ về chủng loại vật tư) | Rất thấp (Sai đâu nhà thầu chịu nếu làm đúng bản vẽ) |
| Tính minh bạch | Thấp (Khó kiểm soát thợ dùng vật liệu tốt hay xấu) | Tuyệt đối (Rõ ràng thương hiệu, thông số kỹ thuật) |
3. Những “cạm bẫy” gia chủ thường gặp
Báo giá theo m2: “Tưởng rẻ hóa đắt”
Nhiều nhà thầu đánh vào tâm lý chuộng giá rẻ của gia chủ nên đưa ra mức giá m2 cực kỳ hấp dẫn. Tuy nhiên, trong hợp đồng họ lại mập mờ ở điều khoản vật tư (ví dụ: chỉ ghi “gạch men”, “ống nước chất lượng cao” mà không có tên thương hiệu cụ thể).
Khi thi công, nếu bạn muốn đổi sang loại gạch đẹp hơn hoặc thiết bị cao cấp hơn, nhà thầu sẽ tính phí phát sinh với giá “trên trời”. Hoặc ngược lại, họ sẽ bòn rút chất lượng bằng cách dùng vật liệu rẻ tiền để tối ưu lợi nhuận.
Hệ lụy: Tổng chi phí cuối cùng khi bàn giao nhà thường cao hơn rất nhiều so với con số 1,2 tỷ ban đầu bạn tính toán.
Báo giá chi tiết: “Đắt xắt ra miếng”
Bảng báo giá chi tiết nhìn ban đầu có vẻ “dày cộp” và tổng tiền có thể cao hơn báo giá m2 một chút khiến gia chủ e dè. Nhưng thực tế, đó là con số thực tế và minh bạch nhất. Bạn mua đúng khối lượng mình cần sử dụng, không thừa không thiếu.
4. Nên chọn báo giá chi tiết hay báo giá theo m2?
Bạn NÊN chọn báo giá theo m2 khi:
- Công trình của bạn có kiến trúc cực kỳ đơn giản (nhà cấp 4, nhà ống 1 mặt tiền, nhà kho, ki-ốt kinh doanh).
- Bạn không có nhiều thời gian và chỉ cần một con số ước lượng nhanh để chuẩn bị ngân sách sơ bộ.
- Điều kiện bắt buộc: Bạn phải chọn được nhà thầu cực kỳ uy tín và hợp đồng phải đính kèm phụ lục vật tư chi tiết từng thương hiệu, chủng loại.
Bạn NÊN chọn báo giá chi tiết (BOQ) khi:
- Xây dựng các công trình phức tạp như biệt thự, nhà phố, nhà có nhiều cao độ, giếng trời, tân cổ điển…
- Bạn muốn kiểm soát chặt chẽ dòng tiền, “tiền nào của nấy”, nói KHÔNG với phát sinh chi phí trong quá trình xây dựng.
- Bạn đã đầu tư thuê đơn vị thiết kế và sở hữu bộ hồ sơ kỹ thuật thi công hoàn chỉnh.
Lời kết
Để có một ngôi nhà vững chãi và một hành trình xây dựng “không stress”, Báo giá chi tiết dựa trên bản vẽ luôn là lựa chọn tối ưu và an toàn nhất cho mọi gia chủ. Đừng tiếc một chút thời gian đọc bảng dự toán, cũng đừng tiếc chi phí thuê thiết kế nhà ban đầu, bởi nó chính là “tấm khiên” bảo vệ bạn khỏi những tranh chấp tài chính đau đầu với nhà thầu sau này.
